백동로인근구역 재개발,
우리집 예상 분담금은 대략 얼마인가요?

공시가격을 입력하여 우리집의 예상 분담금을 계산해 볼 수 있는 참고용 계산기입니다. 이어지는 화면에서 주택 종류를 선택하고, 공시가격을 입력한 다음, 희망하는 새 아파트 평형을 선택하십시오.

계산 기준은 2026년 1월 전주시 주민설명회 자료와 추진위원회가 2026년 10월 등기우편으로 보낸 「조합설립동의 안내자료」(이하 책자)의 추정 방식을 따르되, 단독주택 건물가액은 책자 집계에서 역산한 평균 단가로 계산합니다.

공사비 상승, 대출, 사업 지연에 관한 계산에는 상승률, 금리, 기간 등 별도의 계산 조건을 적용했으며, 각 단계에 해당 조건과 참고한 시장 동향·전주시 사례를 기재했습니다.

위 안내 사항을 모두 확인하신 후에 시작하기 버튼을 눌러주십시오.

1. 우리집은 어떤 종류인가요?

상가나 사무실만 소유하신 경우에는 이 계산기에서 다루지 않습니다. 책자 53쪽(종전자산 추정 기준)과 57쪽(근린생활시설 분양가 기준)을 확인하십시오.

우리집 공시가격은 어디에서 확인하나요?

전주시 주민설명회 자료 19쪽과 추진위원회 책자 20쪽은 2024년 금액을 기준으로 삼고 있습니다. 어느 방법이든 2024년 1월 1일 기준 금액을 확인하십시오.

3. 희망하는 새 아파트 평형을 선택해 주세요

추진위원회 책자 56쪽에 기재된 조합원 분양가(추정)입니다.

괄호의 평형은 책자 56쪽의 공급면적을 평으로 환산한 값입니다. 주거지역 동의 가격이며, 상업지역 동은 같은 전용면적이라도 1,110만~1,330만 원 낮습니다. 상업지역 동에는 전용 59㎡(조합원 분양가 3억 2,030만 원, 조합원 분양 41세대)도 있으나 이 계산기에서는 다루지 않습니다(책자 56쪽).

책자 55쪽의 주거지역 동 일반분양가는 84㎡ 5억 7,090만 원, 99㎡ 6억 3,320만 원, 112㎡ 6억 9,390만 원입니다(84㎡ 기준 3.3㎡당 1,585만 원). 책자는 이 가격과 상업지역 동 가격으로 사업 수입을 계산합니다.

참고로 전주 감나무골 재개발의 일반분양가는 2024년 전주시 입주자모집 승인 기준 3.3㎡당 평균 1,490만 원이었습니다. 위 1,585만 원은 우리 구역 84㎡형의 가격이고, 1,490만 원은 감나무골 전체의 평균이므로 산정 기준이 다릅니다.

추진위원회 책자의 비례율은 일반분양 1,345세대(주거지역 동 1,074세대, 상업지역 동 271세대)가 책자 55쪽 가격에 모두 분양된다는 전제로 계산되었습니다.

우리집 예상 분담금

종전가액·권리가액·분담금은 반올림 전 금액으로 계산한 뒤 만 원 단위로 반올림하여 표시했으므로, 표시된 숫자로 다시 계산하면 1만 원 차이가 날 수 있습니다.

한국부동산원 비례율 적용 시 예상 분담금(전주시 주민설명회 자료에 근거)

2026년 1월 진행된 전주시 주민설명회 자료 20쪽에는 추진준비위원회의 비례율 113.82%와 한국부동산원이 검증한 더 낮은 비례율 108.60%가 나란히 실려 있습니다. 전주시는 이 표의 산출기준을 사업기간 2025~2030년, 기준시점 2025년 5월(검증 의뢰 시점)로 기재하고 있습니다.

각 자료의 비례율과 조합원 분양가를 함께 적용한 분담금은 아래에서 비교하십시오.

위 금액은 앞 단계에서 계산한 종전자산 추정액은 그대로 두고 전용 84㎡ 기준으로 추진위원회 책자(비례율 113.82%, 조합원 분양가 4억 4,520만 원)와, 한국부동산원 검증 비례율 108.60%에 전주시 주민설명회 자료 예시에서 역산한 조합원 분양가 4억 5,000만 원을 함께 적용한 경우를 비교한 것입니다. 한국부동산원이 우리집을 따로 평가한 금액이 아닙니다.

조합원 분양가 4억 5,000만 원은 전주시 주민설명회 자료 20쪽의 예시(종전가액 2억 2천만 원, 84㎡, 분담금 2억 1,108만 원)에서 역산한 값이며, 84㎡만 공개되어 있습니다.

108.60%는 전주시 주민설명회 자료 20쪽 표의 기재값이며, 같은 표의 금액으로 다시 계산하면 약 108.62%입니다. 이 페이지에서는 기재값인 108.60%를 사용합니다.

전주시 주민설명회 자료 20쪽의 표와 산출기준은 전주시가 주민공람 공고 및 주민설명회 개최 알림 공문과 함께 발송한 「재개발정비사업 분담금 추산액 안내문」에도 실려 있으며, 안내문에는 한국부동산원 비례율이 108.6으로 표기되어 있습니다.

참고로 2026년 10월 추진위원회 책자의 분담금 추정 부분(53~61쪽)에는 한국부동산원의 비례율이 실려 있지 않습니다. 책자 58쪽의 수입·지출·종전자산 금액은 전주시 주민설명회 자료 20쪽의 추진준비위원회 금액과 동일합니다.

비례율이 100%이면 권리가액이 종전가액과 같습니다. 즉 분담금을 계산할 때 우리집 종전가액 전액이 조합원 분양가에서 차감되며, 비례율이 100%보다 높으면 종전가액보다 많은 금액이, 낮으면 종전가액보다 적은 금액이 차감됩니다.

같은 표의 금액(사업 수입 − 사업 지출 − 조합원 전체 종전자산)으로 계산하면, 비례율이 100%를 넘는 부분에 해당하는 금액은 추진준비위원회 기준 약 182억 원(사업 지출의 약 1.6%), 한국부동산원 기준 약 111억 원(사업 지출의 약 0.97%)입니다. 다른 조건이 같다면 사업 지출이 이 금액만큼 증가할 때 비례율은 100%가 됩니다.

공사비가 오르면 분담금은 어떻게 되나요?

추진위원회 책자는 공사비를 3.3㎡당 630만 원으로 정했습니다. 비례율은 (사업 수입 약 1조 2,909억 원 − 사업 지출 약 1조 1,408억 원) ÷ 조합원 전체 종전자산 약 1,319억 원으로 계산합니다(억 원 단위는 반올림한 금액이고, 책자 58쪽의 천 원 단위 금액으로 계산한 값이 113.82%입니다).

우리 구역은 사업 지출이 종전자산의 약 8.65배이므로 지출이 조금만 증가해도 비례율이 크게 변동합니다. 공사비 9,024억 원의 1%는 약 90억 원이며, 이를 종전자산 1,319억 원으로 나누면 비례율은 약 6.8%포인트 낮아집니다.

사업 수입과 공사비 외 지출이 변하지 않는다고 가정하면, 공사비가 약 17%(3.3㎡당 약 735만 원) 상승할 때 비례율이 0%가 됩니다. 이때 권리가액이 0원이 되므로, 단순 계산상으로는 조합원 분양가 전액을 분담금으로 납부하게 됩니다.

최근 공사비 동향

주거환경연구원 조사에 따르면 2025년 전국 63개 정비사업 구역의 평균 공사비는 3.3㎡당 808만 원으로, 추진위원회 책자의 630만 원보다 28% 높습니다. 같은 조사에서 지방 재개발 구역의 평균은 685만 원으로, 우리 구역의 630만 원보다 약 9% 높습니다.

전국 정비사업 평균 공사비(시공자 선정 기준)는 2020년 3.3㎡당 480만 원에서 2025년 808만 원으로 상승했고, 2024년 약 12%, 2025년 약 5% 상승했습니다. 해마다 조사 대상 사업장이 달라 같은 사업장의 상승률은 아닙니다.

위 시나리오의 5%, 10%, 15%는 이러한 공사비 동향을 반영하여, 다른 조건을 바꾸지 않고 계산할 수 있는 범위에서 선택한 수치입니다.

추진위원회 책자 61쪽 비례율 변화표에는 일반분양가가 상승하는 경우도 제시되어 있습니다. 책자는 조합원 분양가를 일반분양가의 78%로 정하므로, 일반분양가가 변동하면 조합원 분양가도 함께 변동합니다.

일반분양가가 5% 상승할 때 공사비가 변하지 않으면 비례율은 159.57%가 되고, 공사비도 5% 상승하면 비례율은 124.78%가 됩니다. 반대로 일반분양가가 5% 하락하면 공사비가 변하지 않는 경우 비례율은 67.43%입니다. 만약 공사비가 5% 하락하고 일반분양가가 5% 상승하면 비례율은 194.56%까지 올라갑니다.

그러나 이 페이지에 인용한 통계와 보도 자료의 범위에서는, 최종 계약 공사비가 최초 계약 공사비보다 낮아진 사업 사례가 확인되지 않았습니다. 공사비가 낮아진 재개발사업 사례를 아시는 분은 알려 주시면 확인하여 반영하겠습니다.

분담금을 대출로 마련하면 매달 얼마를 갚아야 하나요?

추진위원회 리플릿은 분담금을 통상 계약금 10%, 중도금 60%(조합원 무이자), 잔금 30%로 나누어 납부하고, 입주 시 중도금과 잔금은 조합이 알선하는 집단 주택담보대출로 해결하며, 입주와 동시에 전세로 전환해 대출을 상환할 수 있다고 안내합니다.

대출로 분담금을 납부하면, 이후 빌린 원금과 이자를 상환해야 합니다. 아래는 추진위원회 책자 기준 분담금 전액을 대출받는다고 가정한 계산입니다. 계약금 10% 등 일부를 직접 마련한 자금으로 납부하면 대출 원금과 이자는 그만큼 줄어듭니다.

공사비가 상승하면 매월 상환액이 어떻게 달라지나요?

앞 단계의 공사비 상승 시나리오별 분담금을 같은 조건(30년 원리금균등, 선택한 금리)으로 대출받았을 때의 월 상환액입니다.

위 월 상환액과 총액은 각 시나리오의 분담금 전액을 대출받아 30년 동안 원리금균등 방식으로 상환하고, 선택한 금리가 30년간 유지된다고 가정한 값입니다. 총액은 반올림 전 월 상환액으로 계산했습니다.

기본 이주비 대출과 분담금(중도금·잔금) 대출은 통상 조합원 개인 명의로 실행되며, 사업이 중단되거나 지연되어도 개인의 대출로 남습니다.

추진위원회 리플릿이 안내하는 집단 주택담보대출은 통상 조합이 금융회사와 협약을 맺고 조합원 각자에게 실행하는 대출로, 대출을 받는 사람은 조합원 개인입니다. 조합이나 시공사가 이자를 대신 내는 경우(무이자 중도금 등)에도 원금을 갚을 책임은 대출을 받은 조합원에게 있으며, 조합이 낸 이자는 사업비에 포함됩니다. 우리 구역의 구체적인 대출 조건은 향후 대출 약정으로 정해집니다.

추진위원회 책자의 정관(안)은 이주비를 지원받은 조합원이 자신의 명의로 대출을 받도록 정하고(95쪽 제34조 제2항), 정비사업비, 청산금, 부과금 등의 납부를 조합원의 의무로 정하고 있습니다(77쪽 제10조 제1항 제5호).

분담금 대출은 조합원 개인이 금융회사에서 받는 주택담보대출 성격의 대출입니다. 한국은행 통계로 2026년 9월 은행의 신규취급액 기준 주택담보대출 평균 금리는 연 4.88%(변동금리 4.76%, 고정금리 5.11%)였고, 5월부터 9월까지 5개월 연속 상승했습니다.

실제 금리는 입주 시점의 시장 금리와 개인 신용에 따라 정해집니다. 이주 기간 중의 이주비 대출 이자는 여기에 포함되어 있지 않으며, 다음 단계에서 따로 계산합니다.

사업이 지연되면 어떤 부담이 증가하나요?

전주시 주민설명회 자료 20쪽의 분담금 추산은 사업기간 2025~2030년을 산출기준으로 합니다. 사업이 이보다 지연되면 다음과 같은 비용 부담이 늘어날 수 있습니다. 전주시의 다른 재개발·재건축 사업 사례들도 함께 살펴보십시오.

① 이주비 대출 이자가 누적됩니다

아래는 전주시 주민설명회 자료의 사업기간 종료(2030년)보다 선택한 기간만큼 지연되어 그만큼 이주 기간이 더 길어진다고 보는 경우, 늘어난 기간의 이주비 대출 이자를 조합원 개인이 부담한다고 가정한 계산입니다.

이주비 금액, 이주비 대출 금리, 지연 기간을 선택하십시오(이주비 대출 금리는 앞 단계의 분담금 대출 금리와 다릅니다). 처음에는 예상 분담금 결과 단계의 종전자산 추정액(공동주택은 범위의 낮은 값)의 50%에 가장 가까운 금액이 선택되어 있으며, 다른 금액을 선택할 수 있습니다.

• 이자는 이주비 × 연이율 × 지연 연수로 단순 계산됩니다.
• 이주가 시작되기 전 단계에서 지연되는 기간에는 이주비 대출 이자가 발생하지 않으므로, 이 계산은 이주한 뒤 입주까지의 기간이 늘어나는 경우에 해당합니다.
• 원래 예정된 이주 기간의 이자는 포함하지 않았습니다.
• 이 계산은 한 종류의 대출만 대상으로 하며, 기본 이주비와 추가 이주비를 함께 받는 경우에는 각각 계산하여 합산해야 합니다.
• 이주비는 종전가액에 따라 달라지며, 종전자산 추정액은 주택마다 차이가 큽니다. 다음 단계 비교표의 주택을 책자 기준으로 추정하면 약 4,821만 원(공동주택 공시가격 3,110만 원 × 1.55)부터 5억 338만 원(대형 다가구 ①)까지입니다. 기본 이주비는 통상 종전자산 감정평가액의 40~60% 수준에서 정해집니다(규제지역은 담보인정비율 40%).
• 이주비 대출의 원금은 통상 입주 시 조합원이 상환하며, 조합이 이자를 부담하는 경우에는 그 이자가 아래 ②와 같이 사업비에 포함되므로 비례율이 낮아지고 사업성이 악화됩니다. 같은 이자를 ①과 ②에 중복하여 합산하지 마십시오.
• 추진위원회 리플릿은 이주비와 추가 이주비 신청까지 조합에서 해결하고 부담한다고 안내하지만, 원금과 이자 중 무엇을 부담하는지는 기재되어 있지 않습니다.
• 추진위원회 책자 95쪽 정관(안) 제34조 제2·3항은 이주비를 금융기관에서 대여받아 입주 시 상환하는 대출금으로 정하고, 조합이 이 대출을 알선할 수 있으며 이주비를 지원받은 조합원은 자신의 명의로 대출을 받고 소유 토지와 건축물을 담보로 제공하여 입주 시까지 상환하도록 정하고 있습니다. 이 두 항에는 이자를 누가 부담하는지 기재되어 있지 않습니다.
• 2026년 기준 재건축 기본 이주비 대출 금리는 서울 대형 단지의 경우 연 4%대이고, 6개월마다 바뀌는 변동금리입니다. 기본 이주비가 부족할 때 마련하는 추가 이주비는 시공사 신용에 따라 금리가 다르며, 강남권 대규모 사업장은 기본 이주비보다 1~2%포인트, 중소 사업장은 3~4%포인트 이상 높다고 보도되었습니다.
• 추가 이주비 금리는 보도마다 연 5~6%대부터 6~8% 수준까지 차이가 있습니다. 위 선택지의 금리는 이 보도들을 참고한 계산 가정이며, 최저나 최고 금리를 뜻하지 않습니다.
• 도시정비법 제29조 제4항에 따라 시공자는 조합설립인가를 받은 후 선정합니다. 2026년 10월 기준으로 조합 설립 전인 우리 구역은 아직 시공사를 선정하기 전이고, 이 페이지에 인용한 자료에는 금융기관과 적용 금리 등 구체적인 대출 약정이 제시되어 있지 않아 정확한 금리를 알 수 없습니다.
• 선택한 지연 기간 동안 늘어난 이주 기간의 전세·월세 비용은 포함하지 않았습니다.

② 사업비 이자가 증가하면 비례율이 낮아지고 사업성이 악화됩니다

조합이 차입한 사업비의 이자는 사업 지출에 포함되며, 사업이 지연되어 이자가 책자 추산에 반영된 금액보다 증가하면 그만큼 사업 지출이 증가합니다. 사업 지출이 늘면 비례율이 낮아지고, 낮아진 만큼 분담금이 증가합니다.

추진위원회 책자 94쪽 정관(안)은 조합이 금융기관과 시공자 등에서 조달하는 차입금을 조합의 재원으로 정하고(제32조 제4호), 조합이 사업시행에 필요한 비용을 충당하기 위하여 총회 의결을 거쳐 조합원에게 정비사업비를 부과·징수할 수 있으며, 추후 관리처분계획에 따라 공평하게 금액을 조정하도록 정하고 있습니다(제33조 제1·2항).

조합이 이자를 부담한다는 것은 조합이 그 이자를 사업비로 지출한다는 뜻이며, 조합원의 부담이 없다는 뜻은 아닙니다.

책자의 산식에서 사업 수입, 다른 지출, 조합원 전체 종전자산, 조합원 분양가가 같다면, 책자 추산보다 늘어난 이자는 각 조합원의 종전가액이 조합원 전체 종전자산에서 차지하는 비중에 따라 분담금을 늘리거나 환급액을 줄입니다(책자 58·59쪽).

추진위원회 책자 69쪽 정비사업비 추산액표는 부대경비(약 1,019억 원)의 산출근거에 금융비용을 포함하고 있으나 금융비용만의 금액은 기재되어 있지 않아, 사업 지출 1조 1,408억 원 가운데 금융비용이 얼마인지는 확인할 수 없습니다.

③ 공사비가 물가에 연동하여 상승합니다

계약에 물가변동에 따른 공사비 조정 조항이 있으면, 사업 지연 중 물가가 상승할 때 공사비도 증가할 수 있습니다. 예를 들어 효자주공 재건축은 착공 전까지 소비자물가지수와 건설공사비지수의 평균값으로 조정하기로 계약했습니다.

④ 전주시 선례

감나무골 재개발은 2006년 7월 추진위원회 승인부터 2026년 11월 준공 예정까지, 예정대로 준공되면 약 20년이 소요된 사업입니다. 준공을 앞두고 총 538억 원 규모의 추가분담금을 부담시키는 변경안이 총회에서 부결되어, 2026년 9월 보도 기준으로 분쟁이 이어지고 있습니다.

효자주공 재건축은 2015년 가계약 체결부터 2024년 7월 총회의 본계약 승인까지 약 9년이 소요되었습니다. 이 기간은 감나무골의 추진위원회 승인부터 준공 예정까지, 효자주공의 가계약부터 본계약 승인까지의 기간이며, 이주비 대출기간이나 우리 구역의 예상 기간을 뜻하지 않습니다.

우리 구역의 다른 주택과 비교하면

앞에서 선택한 평형과 관계없이, 아래 표는 전용 84㎡(조합원 분양가 4억 4,520만 원)를 받는 경우로 계산되었습니다. 아파트는 책자 기준 추정 방식대로 공시가격에 보정률 1.55~2.00을 곱하므로 결과가 범위로 표시되고, 단독주택은 토지 가액(개별공시지가 × 토지 면적 × 1.65)에 건물 가액을 더한 값이므로 하나의 금액으로 표시됩니다.

마지막 열은 분양가를 그대로 두고 공사비만 10% 상승한다고 가정한 계산 예시이며, 우리 구역의 공사비가 이만큼 상승한다는 예측이 아닙니다. 이 가정에서는 종전가액이 큰 주택일수록 분담금이 더 크게 증가합니다.

분담금은 어떻게 계산하나요?

분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 차감한 금액입니다. 권리가액은 종전가액에 비례율을 곱한 금액이고, 비례율은 사업 수입에서 사업 지출을 차감한 값을 조합원 전체 종전자산으로 나눈 비율입니다. 우리 구역은 조합원 전체 종전자산 1,319억 원에 비해 사업 지출 1조 1,408억 원이 크기 때문에, 지출이 조금만 증가해도 비례율이 크게 낮아집니다.

책자에는 공사비가 630만 원으로 기재되어 있으며, 전주시 단지의 비교적 최근 계약가는 감나무골의 경우 579만 5천 원, 효자주공의 경우 593만 원입니다.

감나무골은 지상 최고 20층, 효자주공은 지상 최고 25층 단지입니다. 추진위원회 책자 66쪽(2026.10.)의 우리 구역 건축개요는 지상 48층이고, 추진위원회는 리플릿에서 하이엔드 브랜드(대형 건설사의 고급 라인업) 유치를 목표로 밝혔습니다. 층수와 사양이 다르므로, 두 단지의 가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.

실제 공사비는 설계와 계약 조건에 따라 달라집니다. 2025년 전국 63개 정비사업 구역의 평균 공사비는 3.3㎡당 808만 원이고, 지방 재개발 구역 평균은 685만 원입니다.

그 밖에 분담금에 영향을 주는 요인

책자의 추정액은 다음 조건이 책자 가정대로 유지될 때의 값입니다.

• 일반분양 수입: 책자 사업 수입 1조 2,909억 원 중 약 62%(8,036억 원)가 일반분양 1,345세대의 수입입니다. 분양가가 책자 가정보다 낮거나 미분양이 발생하면 수입이 감소하여 비례율이 낮아지고, 다른 조건이 같은 경우 분담금이 증가합니다.

• 종전자산 감정평가: 실제 분담금은 감정평가로 정한 종전가액을 기준으로 합니다. 다른 조건이 같은 경우, 조합원 전체의 평가액과 우리집 평가액이 같은 배율로 함께 낮아지면 비례율은 그 배율의 역수만큼 높아져 권리가액이 유지됩니다(예: 모두 10% 낮아지면 비례율은 기존 값의 약 1.11배가 되어, 113.82%는 약 126.5%가 됩니다).

  따라서 전체 평가액에서 우리집이 차지하는 비중이 중요하며, 우리집만 상대적으로 낮게 평가되면 분담금이 증가합니다.

• 현금청산: 책자는 국공유지를 제외한 토지등소유자 자산 추정액의 10% 수준(약 147억 원)이 현금청산될 것으로 가정하여 종전자산 총액에서 제외하고 사업비(보상비)에 반영했습니다(54·69쪽). 현금청산 보상비나 그에 따른 금융비용이 책자 가정보다 커지면, 다른 조건이 같은 경우 분담금이 증가할 수 있습니다.
• 임대주택: 책자는 임대주택 120세대를 건설하고, 건물은 국토교통부가 고시하는 기본형건축비의 80%에 해당하는 금액에 가산비를 합한 금액으로 매각한다고 기재했습니다(56쪽). 실제 매각 수입이 예상보다 감소하면, 다른 조건이 같은 경우 분담금이 증가할 수 있습니다.
• 국공유지 매입: 책자는 구역 안 국공유지를 182억 원에 매입하는 것으로 추정했습니다(54쪽). 실제 매입가는 감정평가로 정해지며, 예상보다 높아지면, 다른 조건이 같은 경우 사업 지출 증가로 분담금이 증가할 수 있습니다.

추진위원회 책자 57쪽에는 조합원 분양가가 일반분양가의 78%로 적용되어 있으나, 추진위원회 리플릿은 조합원 분양 계약이 일반분양가의 70%선으로 이루어진다고 안내하고 있습니다. 추진위원회 3분기 소식지는 70%를 하이엔드 브랜드 유치와 일반분양 완판을 전제로 한 목표라고 설명합니다.

소식지와 리플릿은 70%와 함께 비례율 130%를 목표로 제시하고 있으나, 같은 등기우편에 들어 있던 소식지, 리플릿, 책자 어디에도 그 산출 내역(평형별 분양가, 사업 수입과 지출)이 실려 있지 않아 이 계산기는 책자 55~58쪽의 수치(조합원 분양가 78%, 비례율 113.82%)로 계산했습니다.

출처 및 참고

• 이 페이지의 내용은 2026년 10월 31일 기준입니다. 우리 구역은 추진위원회 「조합설립동의 안내자료」(2026.10.6.) 기준으로 조합설립 동의서를 모으는 단계이며, 이후 조합 설립이나 시공자 선정 등 사업 진행 상황이 바뀔 수 있습니다.
• 전주시 고시 제2026-127호(2026.6.16.) 정비계획 결정 및 정비구역 지정 고시.
• 전주시, 「백동로인근 재개발사업 주민설명회 자료」 19~20쪽: 종전자산 추정액(공동주택 = 2024년 공시가격 × 보정률 1.55~2.0, 토지 = 2024년 개별공시지가 × 면적 × 1.65, 건물 = 건물단가 × 연면적), 추정분담금 = 권리자 분양가 − 종전자산 × 비례율, 20쪽 표의 추진준비위원회 행은 수입 1,290,942,026천 원, 지출 1,140,807,702천 원, 종전자산 131,899,688천 원(책자 58쪽과 같음), 비례율 113.82%이고, 한국부동산원 행은 수입 1,284,632,759천 원, 지출 1,144,730,039천 원, 종전자산 128,801,243천 원, 비례율 108.60%(2025년 5월 검증 의뢰 시점. 108.60%는 원문 표의 기재값이며, 같은 표의 금액으로 다시 계산하면 약 108.62%입니다. 이 페이지는 원문 기재값 108.60%를 사용했습니다), 사업기간 2025~2030년.
• 전주시, 「정비계획 수립 및 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고 및 주민설명회 개최 알림」(백동로인근 재개발정비예정구역 주민 앞, 공람 기간 2025.12.30.~2026.1.29., 주민설명회 2026.1.22.)의 붙임 「재개발정비사업 분담금 추산액 안내문」(공문의 붙임 표기는 「백동로인근 재개발정비사업 추정분담금 안내문」): 주민설명회 자료 20쪽과 같은 기초자료 표(한국부동산원 비례율은 108.6으로 표기), 예시(종전가액 2억 2천만 원, 제2종일반주거지역 전용 84㎡), 산출기준이 실려 있습니다.
• 백동로인근 재개발정비구역 조합설립추진위원회, 「조합설립동의 안내자료」(2026.10.6.) 20쪽 분담금 추산 산출근거(2024년 공동주택 공시가격·개별공시지가 기준), 53쪽 종전자산 추정 기준, 54쪽 청산 대상 추정(국공유지 제외 토지등소유자 추정액의 10% 수준), 55쪽 일반분양가(주거지역 동 84㎡ 570,900천 원, 99㎡ 633,200천 원, 112㎡ 693,900천 원), 56쪽 조합원 분양가와 임대주택 매각 수입 추정, 57쪽 종후자산 추정(조합원 분양가 78% 적용), 58쪽 추정비례율 산출(수입 1,290,942,026천 원, 지출 1,140,807,702천 원, 공사비 902,386,446천 원, 종전자산 131,899,688천 원), 59~60쪽 개별분담금 추정, 61쪽 비례율 변화표와 유의사항, 66쪽 건축개요(지하 5층~지상 48층), 69쪽 정비사업비 추산액(보상비 산출근거에 현금청산대상자 포함, 부대경비 산출근거에 금융비용 포함), 77쪽 정관(안) 제10조(조합원의 권리·의무), 94쪽 정관(안) 제32조(재원)·제33조(정비사업비의 부과 및 징수), 95쪽 정관(안) 제34조(이주대책).
• 추진위원회 우편물(2026년 10월 등기우편): 리플릿 「궁금하셨던 내용을 정리해 드립니다」(부제 「추진위원회가 전해 드리는 3가지」) 1번 항목(조합원 분양 계약이 일반분양가 대비 70%선으로 이루어진다는 안내, 시공사 선정 시 시스템 에어컨·가전 무상 제공과 발코니 확장비 무상 지원 안내), 같은 리플릿의 분담금·이주비 항목(계약금 10%·중도금 60%·잔금 30%, 중도금 무이자, 입주와 동시에 전세로 전환해 대출을 상환하는 방법, 입주 시 조합이 알선하는 집단 주택담보대출, 이주비와 추가 이주비의 조합 부담 안내), 같은 제목의 다른 리플릿 2번 항목 「분담금이 걱정되는데, 분담금이 줄어들 수도 있나요?」(조합원 분양가는 일반 분양가 대비 70%, 비례율은 130%를 목표로 한다는 안내), 「2026년 3분기 소식지」(2026.10.6. 발행) 4쪽(70%와 비례율 130%를 하이엔드 브랜드 유치·청약 완판을 전제로 한 목표로 설명), 같은 우편물의 하이엔드 브랜드 안내 리플릿(하이엔드 브랜드 설명과 유치 목표). 책자 56·57쪽에는 78%로 적용.
• 공시가격: 계산에는 2024년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격과 개별공시지가를 사용했습니다. 조회 시점은 2026년 10월, 부동산공시가격알리미.
• 전주 공사비와 분양가: 전북일보 2023.8.27. 「전주감나무골 시공비 인상 갈등 매듭...본격착공위한 마지막 관문 통과」(감나무골 433만→579만 5천 원, 외부 특화 추가, 지상 최고 20층), 하우징타임즈 2024.7.22. 「전주 효자주공 재건축, 관리처분계획 수립」(효자주공 593만 원, 착공 전 물가 연동, 지상 최고 25층, 2015년 가계약 체결, 2024년 7월 총회의 본계약 승인), 쿠키뉴스 2024.2.14. 「전주시, 서신동 감나무골 재개발 정비사업 입주자모집 승인」(감나무골 일반분양가 3.3㎡당 평균 1,490만 원, 전주시 입주자모집 승인).
• 감나무골 사업 경과: 전주시 누리집 「재개발/재건축 사업추진 현황」(2026.10.1. 현재, 추진위원회 승인 2006.7.25., 착공 2023.11.21.), 쿠키뉴스 2026.9.2. 「전주 감나무골 주택재개발사업 입주 앞두고 '추가분담금' 갈등 격화」(538억 원 추가분담금 안건 총회 부결, 조합원 78명의 조합장 고소), 전북제일신문 2026.9.15. 「전주 감나무골 재개발, 입주 앞두고 진실공방 격화」(2026년 11월 준공 예정, 조합이 설명한 사업비 변동 내용).
• 전국·지방 공사비: 하우징헤럴드 2026.1.15. 「2025 정비사업 공사비 3.3㎡당 808만원…5년새 68%나 뛰었다」(2026.6.16. 수정, 주거환경연구원 「2025년도 공사비 및 시공자선정 현황」, 63개 구역 평균 808만 원, 지방 재개발 685만 원), 하우징헤럴드 2025.1.20. 「재개발·재건축 공사비 3.3㎡당 평균 770만원…서울 842만원 역대급」(주거환경연구원 「2024년도 공사비 및 시공자선정 현황」, 연도별 평균 2020년 480만 3천 원부터 2024년 770만 1천 원, 2024년 약 12% 상승), 위클리한국주택경제신문 2026.9.28. 「한국부동산원 "공사비 검증으로 과도한 인상 예방"」(한국부동산원 지방 사업장 공사비 검증 76건 통계, 전북 증액분 감액률 18.75%. 약 35%는 기사에 제시된 총액으로 별도 계산), 녹색경제신문 2026.10.15. 「'공사비 4조1600억 삭감'… 재개발·재건축 98.8%서 과도한 증액 요구 확인」(최근 5년 검증 166곳 중 164곳 감액, 감액액은 실제 계약 절감액과 구분).
• 대출 금리: 한국은행 「2026년 9월 금융기관 가중평균금리」(2026.10.29. 발표, 은행 신규취급액 기준 주택담보대출 4.88%, 변동금리 4.76%·고정금리 5.11%, 5개월 연속 상승), 세계일보 2026.10.29. 「대출이자 무섭게 오르네…고정형 주담대 금리 5% 넘었다」, 뉴스핌 2026.10.29. 「은행 고정형 주담대 금리 첫 5% 돌파…전체 주담대 5개월째 상승」, 파이낸셜뉴스 2026.7.14. 「"새 아파트 20년 기다렸는데 신불자 되나" 한숨...초우량 단지도 이주비 4%」(기본 이주비 4%대, 6개월 변동), 파이낸셜뉴스 2026.7.26. 「이주비 규제완화...결국 '40%·6억원'은 바뀌지 않는다」(추가 이주비 5~6%대), SBS Biz 2026.8.10. 「정비사업 추가 이주비 대출에 주금공 공적보증 검토」와 세계일보 2026.8.10. 「막힌 재건축 이주비, 정부에서 보증 선다」(추가 이주비 연 6~8%), 오피니언뉴스 2026.2.2. 「정비사업 80조 코 앞인데…'이주비 대출'에 발목」(추가 이주비 금리, 중소 사업장은 3~4%포인트 이상 높음).
• 이주비 비율: 부동산R114 정비사업 용어 해설 「조합원의 임시 거처 마련을 위한 돈줄, 이주비 대출」(기본 이주비 한도는 종전자산평가액의 40~60% 수준), 파이낸셜뉴스 2026.7.26. 「이주비 규제완화...결국 '40%·6억원'은 바뀌지 않는다」(규제지역 기본 이주비 담보인정비율 40%, 한도 6억 원).
• 시공자 선정 시기: 「도시 및 주거환경정비법」 제29조 제4항(시행 2026.7.1.), 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 시공자를 선정.
• 대출 명의: 한경비즈니스 2026.2.24. 「집 매수부터 입주까지…재개발·재건축, 언제 어떤 대출 받나」(이주비 대출의 개인 명의 실행과 조합 집단대출 약정, 추가 이주비는 조합의 사업자대출), 한국경제 2026.6.8. 「"입주하고 내세요"…분담금 납부유예 확산」(분담금은 대개 조합원 개인이 금융회사에서 대출받는 수요자 금융 조달 방식).

• 계산 방식: 종전가액 × 비례율 = 권리가액, 조합원 분양가 − 권리가액 = 분담금. 금액은 반올림 전 값으로 계산해 만 원 단위로 표시했으므로 표시된 숫자로 다시 계산하면 1만 원 차이가 날 수 있습니다.

  단독주택 건물 단가 = 책자 53쪽 사유지 토지·건물(집합건물 제외) 행의 건물 추정가액 32,977,384천 원 ÷ 건물 면적 58,491.5㎡ ≈ 1㎡당 56만 4천 원. 한국부동산원 비교용 조합원 분양가 = 전주시 주민설명회 자료 20쪽 전용 84㎡ 예시의 종전가액 2억 2,000만 원 × 108.60% + 분담금 2억 1,108만 원 = 4억 5,000만 원.

  공사비 10%·15% 상승 시 비례율 45.41%·11.20%(계산에는 45.410%·11.203% 적용)는 책자 58쪽 총액에서 공사비만 각각 10%·15% 인상하여 계산한 값이고, 5% 상승 시 78.36%는 책자 61쪽 값을 그대로 사용했습니다(같은 방식으로 계산하면 79.6%로, 책자가 공사비 외 연동 비용을 함께 인상한 것으로 보입니다. 61쪽 표의 주석에는 "공사비(정비사업비 포함)"로 기재되어 있습니다). 같은 표의 일반분양가 변동 칸(159.57%, 124.78%, 67.43%, 194.56%)도 책자 값을 그대로 옮긴 것이며, 책자가 조합원 분양가를 일반분양가의 78%로 정하므로 조합원 분양가도 함께 변동하는 전제로 보이나, 이 페이지의 총액 산식으로는 같은 값이 재현되지 않습니다. 공사비가 약 16.64%(3.3㎡당 약 735만 원) 상승하면 같은 방식으로 계산한 비례율이 0%가 됩니다.

  대출은 30년 원리금균등 월 상환액 = 원금 × 월이율 ÷ (1 − (1 + 월이율)의 −360제곱), 총이자 = 월 상환액 × 360 − 원금, 총액 = 월 상환액 × 360이며, 대출 원금은 만 원 단위로 반올림한 분담금입니다.

  한국부동산원 단계의 비례율 100% 초과분 = 사업 수입 − 사업 지출 − 조합원 전체 종전자산(추진준비위원회 18,234,636천 원, 사업 지출의 약 1.60%; 한국부동산원 11,101,477천 원, 사업 지출의 약 0.97%). 공사비 상승 단계의 조합원 분양가 대비 비율 = 조건별 예상 분담금 ÷ 선택한 평형의 조합원 분양가(정수 %로 반올림). 지연 이자는 이주비 × 연이율 × 지연 연수(단리), 월 이자는 이주비 × 연이율 ÷ 12입니다.

• 이 페이지는 전주시 또는 추진위원회와 관계가 없습니다. 계산기는 위 자료의 수치를 그대로 사용하였으며, 별도로 계산한 값은 계산 방식을 밝혔습니다. 기본 분담금 산식과 비례율·분양가·사업비 기초 금액은 전주시 자료와 추진위원회 책자의 해당 페이지에서, 공사비·금리·공시가격과 이 페이지가 따로 계산한 값은 위에 적은 각 출처와 계산 방식에서 확인하실 수 있습니다.