백동로인근구역 재개발,
우리집 분담금은 얼마인가

우리집의 예상 분담금을 계산합니다. 주택 종류, 공시가격, 희망하는 새 아파트 평형을 차례로 선택하시면 됩니다.

계산 기준은 추진위원회가 2026년 10월 등기우편으로 보낸 「조합설립동의 안내자료」(이하 책자)와 2026년 1월 전주시 주민설명회 자료에 적힌 추정 방식을 그대로 사용합니다.

1. 우리집은 어떤 종류입니까?

상가나 사무실만 소유하신 경우에는 책자가 공동주택과 다른 보정률을 적용하므로 이 계산기에서는 다루지 않습니다. 책자 53쪽(종전자산 추정 기준)과 57쪽(근린생활시설 분양가 기준)을 확인하십시오.

우리집 공시가격은 어디에서 확인합니까?

추진위 책자는 2024년 금액을 기준으로 삼고 있습니다. 어느 방법이든 2024년 1월 1일 기준 금액을 확인하십시오.

3. 희망하는 새 아파트 평형은 무엇입니까?

책자 56쪽에 적힌 조합원 분양가(추정)입니다. 괄호의 평형은 책자 56쪽의 공급면적을 평으로 환산한 값입니다. 주거지역 동의 가격이며, 상업지역 동은 같은 면적이라도 1,110만~1,330만 원 낮습니다.

책자 55쪽의 일반분양가는 84㎡ 5억 7,090만 원, 99㎡ 6억 3,320만 원, 112㎡ 6억 9,390만 원으로, 책자가 사업 수입을 계산할 때 전제한 가격입니다(84㎡ 기준 3.3㎡당 1,585만 원). 비교를 위해 적으면, 전주 감나무골 재개발의 2024년 일반분양가는 3.3㎡당 1,490만 원이었습니다. 이 가격에 일반분양 1,345세대가 모두 분양되어야 책자의 비례율이 성립합니다.

우리집 예상 분담금

한국부동산원 검증 비례율(전주시 설명회 자료)

2026년 1월 전주시 주민설명회 자료 20쪽에는 추진준비위원회의 비례율 113.82%와 함께, 한국부동산원이 검증한 더 낮은 비례율 108.60%가 나란히 실려 있습니다. 그러나 2026년 10월 추진위원회 책자에는 한국부동산원의 비례율이 실려 있지 않습니다. 각 비례율로 계산한 분담금은 아래에서 비교하십시오.

앞 단계에서 입력한 종전자산 추정액은 그대로 두고, 비례율 108.60%와 조합원 분양가 4억 5,000만 원만 바꾸어 비교한 것입니다. 한국부동산원이 우리집을 따로 평가한 금액이 아닙니다. 조합원 분양가 4억 5,000만 원은 설명회 자료 20쪽의 예시(종전가액 2억 2천만 원, 84㎡, 분담금 2억 1,108만 원)에서 역산한 값이며, 84㎡만 공개되어 있습니다.

공사비가 오르면 분담금은 어떻게 되나

책자는 공사비를 3.3㎡당 630만 원으로 정했습니다. 이 구역은 사업 지출 1조 1,408억 원이 조합원 전체 종전자산 추정액 1,319억 원의 약 8.65배이므로, 공사비가 1% 오를 때마다 비례율이 약 6.8%포인트 내려갑니다.

최근 공사비 동향

주거환경연구원 조사에 따르면 2025년 전국 재개발·재건축 평균 공사비는 3.3㎡당 808만 원으로, 책자의 630만 원보다 28% 높습니다. 한국부동산원이 검증한 지방 사업장 76곳의 공사비는 기존 계약 18조 2,334억 원에서 시공사 요청 26조 5,178억 원, 검증 후 24조 6,727억 원으로 조정되었습니다. 검증 후 금액의 합계도 기존 계약금액 합계보다 약 35% 높고, 전북의 검증 감액률(시공사 요청액 대비)은 18.75%입니다. 전주 감나무골은 2020년 계약가 433만 원이 2023년 579만 5천 원으로 올랐고, 효자주공은 착공 전까지 소비자물가지수와 건설공사비지수에 연동해 공사비가 조정됩니다. 위 시나리오의 5%, 10%, 34%는 이런 동향을 반영하여 선택한 수치입니다. 책자 61쪽 비례율 변화표에는 공사비가 5% 내리고 일반분양가가 5% 오르는 방향도 있습니다. 이 경우 비례율은 194.56%까지 올라갑니다. 그러나 검증 통계와 보도 자료에서 계약 당시 공사비보다 낮아진 사업 사례는 확인되지 않습니다.

분담금을 대출로 마련하면 매달 얼마를 갚아야 하나

추진위원회는 분담금을 대출로 해결할 수 있다고 안내합니다. 대출로 분담금을 납부하면, 이후 빌린 원금과 이자를 상환해야 합니다. 아래는 책자 기준 분담금 전액을 대출받는다고 가정한 계산입니다.

공사비가 오르면 매달 상환액은

앞 단계의 공사비 상승 시나리오별 분담금을 같은 조건(30년 원리금균등, 선택한 금리)으로 대출받았을 때의 월 납입액입니다.

참고로 2026년 여름 기준 재건축 기본 이주비 대출 금리는 서울 대형 단지도 연 4%대 중반, 추가 이주비는 연 6%대로 보도되었고 6개월마다 바뀌는 변동금리입니다. 백동로는 시공사가 정해지지 않아 아직 금리를 알 수 없습니다. 이주 기간 중의 이주비 대출 이자는 여기에 포함되어 있지 않으며, 다음 단계에서 따로 계산합니다.

사업이 지연되면 어떤 부담이 늘어납니까?

책자의 비례율은 2030년 완공을 전제로 계산되었습니다. 사업이 지연되면 다음과 같은 비용 부담이 늘어날 수 있습니다. 전주시의 사업 사례도 함께 살펴보십시오.

① 이주비 대출 이자가 누적됩니다

아래는 철거 후 입주까지의 이주비 대출 이자를 조합원 개인이 부담한다고 가정한 계산입니다. 실제 부담 방식은 계약 조건을 확인해야 합니다. 이주비 금액과 지연 기간을 선택하십시오. 금리는 앞 단계(대출)에서 선택한 값을 적용합니다.

이자는 이주비 × 연이율 × 지연 연수로 단순 계산했습니다. 이주비는 종전가액에 따라 달라지며, 정비구역 내 종전자산 추정액은 대체로 1억~3억 원대입니다. 해당 기간 동안 집 없이 전세나 월세로 살아야 하는 비용은 포함하지 않았습니다.

② 사업비 이자가 비례율을 낮춥니다

조합이 차입한 사업비의 이자는 사업 지출에 추가됩니다. 사업 지출이 늘면 비례율이 낮아지고, 낮아진 만큼 분담금이 늘어납니다. 책자의 사업 지출 1조 1,408억 원에 금융비용이 얼마나 포함되었는지는 책자에 기재되어 있지 않습니다.

③ 공사비가 물가에 연동하여 상승합니다

계약에 물가변동에 따른 공사비 조정 조항이 있으면, 사업 지연 중 물가가 오를 때 공사비도 늘어날 수 있습니다. 효자주공 재건축은 착공 전까지 소비자물가지수와 건설공사비지수의 평균값으로 조정하기로 계약했습니다.

④ 전주시 선례

감나무골 재개발은 2006년 7월 추진위원회 구성부터 2026년 11월 준공 예정까지 약 20년이 소요되었고, 준공을 앞두고 추가분담금 538억 원이 청구되었습니다. 효자주공 재건축은 2015년 가계약부터 2024년 본계약까지 9년이 소요되었습니다.

정비구역 내 다른 집과 비교하면

앞에서 선택한 평형과 관계없이, 아래 표는 전용 84㎡(조합원 분양가 4억 4,520만 원)를 받는 경우로 계산했습니다. 아파트는 책자 방식대로 공시가격에 보정률 1.55~2.00을 곱하므로 결과가 범위로 표시됩니다. 공사비 5%·10% 상승 시의 금액은 앞 단계 계산기에서 확인하십시오.

분담금은 어떻게 계산합니까?

분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다. 권리가액은 종전가액에 비례율을 곱한 금액이고, 비례율은 사업 수입에서 사업 지출을 뺀 값을 조합원 전체 종전자산으로 나눈 비율입니다. 이 구역은 조합원 전체 종전자산 1,319억 원에 비해 사업 지출 1조 1,408억 원이 크기 때문에, 지출이 조금만 늘어도 비례율이 크게 내려갑니다.

책자의 공사비 630만 원은 전주 일반 단지의 최근 계약가(감나무골 579만 5천 원, 효자주공 593만 원)와 비슷한 수준입니다. 다만 두 곳은 25층 일반 브랜드이고, 추진위원회가 제시한 44~46층 고급 브랜드 계획은 층수와 사양이 달라 그 가격을 그대로 적용하기 어렵습니다. 실제 공사비는 설계와 계약 조건에 따라 달라집니다. 2025년 전국 평균 공사비는 3.3㎡당 808만 원입니다.

추진위원회 책자는 조합원 분양가를 일반분양가의 78%로 정했습니다. 추진위원회 소식지와 리플릿에 적힌 일반분양가의 70%와는 다른 수치입니다.

출처 및 참고

• 백동로인근 재개발정비구역 조합설립추진위원회, 「조합설립동의 안내자료」(2026.10.6.) 53쪽 종전자산 추정 기준, 55쪽 일반분양가(84㎡ 570,900천 원, 99㎡ 633,200천 원, 112㎡ 693,900천 원), 56쪽 조합원분양가, 58쪽 추정비례율 산출(수입 1,290,942,026천 원, 지출 1,140,807,702천 원, 공사비 902,386,446천 원, 종전자산 131,899,688천 원), 59~60쪽 개별분담금 추정, 61쪽 비례율 변화표와 유의사항.
• 전주시, 「백동로인근 재개발사업 주민설명회 자료」 19~20쪽: 종전자산 추정액(공동주택 = 2024년 공시가격 × 보정률 1.55~2.0, 토지 = 2024년 개별공시지가 × 면적 × 1.65, 건물 = 건물단가 × 연면적), 추정분담금 = 권리자 분양가 − 종전자산 × 비례율, 추진준비위 113.82%와 한국부동산원 108.60%(2025년 5월 검증 의뢰 시점).
• 조합원 분양가 비율: 추진위원회 「2026년 3분기 소식지」(2026.10.6. 발행) 4쪽과 리플릿 「궁금하셨던 내용을 정리해 드립니다」(같은 우편물 동봉) 1번 항목에 "일반분양가 대비 70%"로 기재, 책자 56쪽에는 78%로 기재.
• 공시가격: 계산에는 2024년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격과 개별공시지가를 사용했습니다. 조회 시점은 2026년 10월, 부동산공시가격알리미.
• 공사비: 전북일보 2023.8.27.(감나무골 433만→579만 5천 원), 하우징타임즈 2024.7.22.(효자주공 593만 원), 전북제일신문 2026.9.(감나무골 추가분담금 538억 원), 하우징헤럴드 2026.6.(주거환경연구원 2025년 전국 평균 808만 원), 위클리한국주택경제신문 2026.9.28.(한국부동산원 지방 사업장 76건 공사비 검증 통계, 전북 감액률 18.75%. 약 35%는 기사에 제시된 총액으로 별도 계산), 녹색경제신문 2026.10.15.(최근 5년 검증 166곳 중 164곳 감액, 감액액은 실제 계약 절감액과 구분), 전북일보 2021.3.3.(감나무골 2006년 7월 추진위원회 구성), 전주시 2026년 6월 발표(감나무골 2026년 11월 준공 예정). 대출 금리: 파이낸셜뉴스 2026.7.14., 시대일보 2026.8.10.
• 계산 방식: 종전가액 × 비례율 = 권리가액, 조합원 분양가 − 권리가액 = 분담금. 공사비 10% 상승 시 비례율 45.41%는 책자 58쪽 총액에서 공사비만 10% 올려 계산한 값이고, 5% 상승 시 78.36%는 책자 61쪽 값을 그대로 사용했습니다(같은 방식으로 계산하면 79.6%로, 책자가 공사비 외 연동 비용을 함께 올린 것으로 보입니다). 공사비 34% 상승 시 분양가 25.01% 인상은 늘어난 공사비 306,811,392천 원을 조합원·일반 분양수입 합계 1,226,662,313천 원으로 나눈 값입니다. 대출은 30년 원리금균등 월 납입액 = 원금 × 월이율 ÷ (1 − (1 + 월이율)의 −360제곱), 총이자 = 월 납입액 × 360 − 원금입니다. 지연 이자는 이주비 × 연이율 × 지연 연수(단리), 월 이자는 이주비 × 연이율 ÷ 12입니다.
• 이 페이지는 추진위원회나 전주시와 관계가 없으며, 위 자료의 수치를 사용했으며, 별도로 계산한 값은 계산 방식을 밝혔습니다. 계산에 사용한 기준과 숫자는 책자와 설명회 자료의 해당 쪽에서 확인하실 수 있습니다.